看到这种评论，真的脑瓜嗡嗡响，但凡对楼市有些初级认知的，都知道，楼市的底层逻辑，并不是粗浅的房价涨跌，而是产业、金融、政策、人口、土地的合力。

　　最实际的支撑就是经济，经济好起来了，人们才会有钱有意愿改善居住环境，房价才有支撑，否则，拿什么去驱动房价。

　　所以读懂楼市的前提，一定要客观科学，而不是主观意愿，情绪化输出，一顿噼里啪啦敲键盘，用屁股视角决定思考方向，很难在楼市把握住机会。

　　大家都知道，一季度的经济出现了开门红，进出口、制造业都出现了高速增长，这在某种意义上，给予了经济复苏的信心。

　　不过一旦这样的意识形态成为主流，那么高层大概率不会再启动更强劲的房地产刺激政策，也就是说，北京放开限购以及三四线大规模棚改，这两选项会被彻底搁置。

　　我看了一眼数据，北京3月份二手房成交了14280套，接近枯荣线，不算太好，也不能说差，过得去，就更没有了继续放大政策的动力。

　　那么也意味着，楼市彻底走进「政策底」，而其他城市也只能各玩各的，凭借自身条件，去应对楼市周期。

　　像沿海城市，出身较好，又赶上制造业红利，企业税收足以打平财政支出，但一些底子较差本身没有赚钱能力的城市，如果缺乏地产财政收入，今年之后将彻底进入困难模式。

　　如果今年，一些城市的地产还不能兴起的话，地方绝对会想着法子着补经济，而着补的方法，一方面就是“换表”，另一部分就是“罚款”。

　　“换表”由居民买账，“罚款”由企业和个头户买账，都是自我损耗的负面螺旋，如果找不到产业出路，那么大一批城市将加速收缩，成为头部城市的养料。

　　4月后，福建福州，安徽芜湖，山东济宁、青岛、烟台，江西南昌、赣州、九江和新余，辽宁沉阳、本溪、丹东、锦州、辽阳，广东潮州、汕尾等超40座城市阶段性取消首套房贷款利率下限。

　　赣州最低可以做到3.55%，广东中山直接挂钩3.35%，江苏四城更激进，取消首套房贷利率下限，最低3.25%。

　　利率脱离政策束缚后，向下的想象力空间彻底打开了，今年很多城市的房贷利率已经历史性降到企业贷款以下，并无限趋近于2字头。

　　如果放在之前的逻辑里，这是必然结果，但放在预期已经被击碎重组的今天，可能还要考虑以下两个维度：

　　拿一线城市举例，近两年二手房价格持续回调，尤其老破小，在本身周期性下跌的同时，迭加恐慌性抛离，导致房价深跌。

　　这里面有一部分原因来自于媒体舆论，从去年开始，大量媒体唱衰一线老破小，导致业主心态崩溃，出现大溃败，以至于去年一线城市二手房挂牌量激增，创历史新高。

　　2021年一线城市二手房价格创造历史高点，达到6.22万/平米，而2024年第一季度，价格已经跌到了4.1万/平米。

　　房价相比最高点缩水了33%，且基本回到了2018年年底水平。市场有一句老话，没有卖不出的房子，只有卖不出的价格。

　　我还特地通过豆瓣，加入了一个“买不了吃亏”的北漂买房群，群里每天特别活跃，群主通过中介在寻找北京性价比最高的老破小。

　　对他们来说，并不寻求房价上涨，而是纯粹的居住。买老破小特别实际，价格便宜，周边配套成熟，买了之后花些钱好好装修一下，顺利扎根。

　　如果以2018年年底一线万/平米的价格，作为“锚”，我们可以推算出历年泡沫值，2021年第一季度最夸张，为58%，而今年一季度仅为5%。

　　其实一线城市老破小抗跌性很强，但也遭遇了历史性大跌，所以我们在整理市场数据上，也发现，那些抗性不足的城市，二手房早已实现了泡沫的清除。

　　如果房子多人口少，房价跌到基本面，也未必有购买力抄底，但如果房价少人口多，房价跌到基本面，就会有购房者蜂拥入市，继续推升价值。

　　如果一个城市经济很好，他的收入高，不仅有自住需求还有投资需求，而一个城市房价有没有未来，看得也是投资需求，而不是自住需求。

　　房价跌了很多，也具有性价比，但这个城市依然会陷入漫漫无期的「有价无市」，就像是衰竭的生命体一样。

　　其实你大可以把房价看作股价，而城市就是上市企业，企业有大有小，有好又坏，有跌崩了复苏的，也有流动性衰竭，被人遗忘的。

　　日本东京房价崩溃之后，今年涨势非常好，在银行贷款极具保守的情况下，全球买家帮助其重启价值周期，而去年被西方吹上天的越南，楼市却一地狼藉，无数开发商暴雷，1200多个烂尾盘，摇摇欲坠。