今年以来，购房者是否发现，五大新城的新房价格正在悄悄涨价。无论是房价位列五大新城头部的松江新城，潜力股青浦新城，嘉定新城非核心区域的菊园，再到房价洼地奉贤新城和临港新城，都有不同程度涨幅。

　　在五大新城最新一批出让的土地名单中，多个新城的房地联动价也是再创新高，明年部分新城的房价或出现井喷式上涨。

　　如果说市区新房稀缺，房价上涨还在情理之中，满足刚需购房者上车的五大新城也开始涨价，无形之中增加了部分购房者的置业门槛。

　　网易房产数据显示，在当前五大新城中，松江新城的整体均价最高，遥遥领先其他新城。近期启动认购的首创禧瑞云庭和中骏项目均价在5.8万/平。而嘉定新城房价紧随其后，位于菊园附近的金地嘉源项目认购均价在4.6万/平。

　　青浦新城和奉贤新城房价是颇为接近的，青浦新城新房价格在4.2万/平，而奉贤新城新房价格在4.1万/平上下。临港新城依然是五大新城的房价洼地，新房价格普遍在3.2-3.4万/平。

　　在今年第三批集中供地中，多个新城房地联动价纷纷突破了此前的限制，创下各自新高。这也意味着明年，这些板块入市新盘价格将上涨。

　　对比分析后发现，除了临港新片区，其他新城有地块的房地联动价都出现一定程度涨幅，当然房价上涨有多重因素影响，例如地块的容积率，位置、自持等。

　　松江新城本次出让的两幅地块房地联动价5.85-6.05万/平，价格较此前有小幅上涨，不过松江新城房价已经高居五大新城之首，上涨幅度在可控范围内。

　　青浦新城比较让人意外的是，第三批将要入市的地块距离地铁更远了，价格不降反升，上升幅度还不小。其中青浦区夏阳街道种畜场河西侧08-11地块房地联动价为4.5万/平，而在第三批认购的首创禧瑞云启，位于17号线万/平，下半年盘古项目也预计入市，房地联动价同样4.2万/平，这或将是低价上车青浦新城的最后机会。

　　而另一幅青浦区夏阳街道青松路西侧H3a-01、H3b-01地块的房地联动价为5万/平，刷新了该片区新房价格纪录。地块容积率为1.2，预计打造为纯别墅社区，由于是改善型产品价格高也在情理之中。

　　嘉定本批次上线宅地中，南门和菊园的新房价格并未有涨幅，不过断供多年的嘉定新城核心区这一次拿出了一幅临地铁的好地块，位于11号线嘉定新城站东侧，地块为商、住、办综合用地，出让体量高达141581.2平方米，据悉，这幅备受关注的地块将被打造成为嘉定新城60万方的中央商务区。

　　从官方发布的效果图看，地块包含一个大中央景观及商业街区与集中式商业，住宅分布在南北两侧，商业、办公嵌在了住宅中间。住宅可售套数为2180套，房地联动价50400元/平，这也将是嘉定新城首次有新房价格破5万/平，这也将是未来上车嘉定新城核心区域的好机会。

　　如此宏大的规划，5万/平的价格还是比较良心的，嘉定新城比起高热度、高于其的青浦新城，配套也更为成熟和完善，中信泰富广场、瑞金医院北院、远香湖公园等都是现成配套，交通出行也很便利。

　　奉贤这一次也是让人颇为意外，奉贤新城2幅地块价格均出现了较大的涨幅。此前奉贤新城房价天花板是4.2万/平，这一次直接抬高到了5.3万/平，不仅刷新奉贤新城新房价格纪录，还将青浦新城和嘉定新城甩在后面。

　　仔细来看这幅地块，奉贤区奉贤新城08单元06-02区域地块位于上海之鱼旁，绿地无双东侧。地块容积率为1.2，预计打造成为低密别墅社区，同时又是不折不扣的湖景房。

　　而奉贤区奉贤新城16单元28-01区域地块位于中建海樾府北侧，未来这一片区有15号线南延伸，产业有东方美谷。房地联动价4.3万/平价格也是创下片区新高，该片区的房价也是实现了三级跳。

　　今年6月入市的中建海樾府均价4万/平，而第四批入市的产品均价已经上涨到4.14万/平，未来将站上4.3万/平，虽然上涨的金额不算大，不过房价在短短数月内多次持续上扬。

　　从去年集中认购至今，五大新城供应量最大的是临港新城，据不完全统计，总计入市新盘40个，房源套数约1.8万套，由于供应量太大，未来房价难有上涨预期。而奉贤新城紧随其后，入市新盘18个，总房源近5千套。

　　嘉定新城和松江新城的供应节奏更为接近，两个新城各自入市10个项目，而反观青浦新城，供应量一直比较萎靡，去年至今仅6盘入市。由于各个新城的供求情况不完全一样，这也让各个新城的热度出现较为明显的分化。

　　青浦新城由于供应量少，加上目前一二手房倒挂较为明显，未来发展潜力也相当大，这里的新盘基本上逢开必触发积分，入围分基本都在60分上下，对于积分较高的打新购房者，或者刚改型业主上车。

　　相比之下，嘉定新城的触分率要低不少，不乏有一些沿轨交，产品力不错的项目，受到了市场的追捧，入围分在50多分。

　　而奉贤新城供应量较大，楼盘的表现也是分化明显，部分位于南桥核心区，产品力不错的新盘例如金海壹品、保利明玥霞光和银河丽湾刷出了70+的高分，这在五大新城中比较少见，除此以外，多数楼盘无需积分即可入围，随着奉贤新城近几年发展起势，外区客群购买力逐步提升。

　　令人意外的是，松江新城入市的新盘无一触发积分。作为人口最多的新城，松江新城房价一直处于高位，甚至比起很多近郊热门板块例如大虹桥、南翔、华漕等板块房价还高，松江新城片区拥有良好的生态环境和配套，短板是距离市区远，因此从打新的角度来看，很多购房者对此并不认可。

　　临港方面，除了去年早期101片区入市的热门楼盘吸引了3.1人才“哄抢”，随着临港大放量，这里楼盘基本不再需要积分即可购买，甚至还有楼盘搞起了打折。在第四批新盘中，临港的供应量再一次释放，对于在临港工作或刚需上车、养老的购房者来，临港环境佳，生活成本低，还是有一定吸引力的，买临港的购房者可以好好挑一挑。

　　自住的购房者建议优选102片区，成熟度较高。而考虑发展潜力，103顶尖科学家社区和105金融区都有很大潜力，未来还有两港快线、南枫线等多条市域线通过。不过对于高分打新的购房者而言，基本可以忽略临港了。

　　下半年各大新城都能保证有新盘入市，除了临港存量较大，松江新城和嘉定新城的推盘节奏会有明显放缓，主要以存量房源为主。

　　而供应量本就不大的青浦新城依然保持了较小的推盘量，关注度较高的要属地铁站附近的盘古项目，该盘对于积分要求想必也会比较高。

　　后续奉贤新城后市入市楼盘预计3个，基本都在南桥核心位置，包括地王项目奉发名邸。所以，趁着今年五大新城房价还没有上涨，不妨抓住机会上车。