不可否认的是，曹德旺和马光远的观点都有一定的道理，只是看待问题的角度不同罢了，所以，得出的结论也必然会有差异，无关好坏对错。

　　根据国家统计局的数据显示，2022年5月份，有33个城市的二手房价格跌回2年前。其中，不仅包括牡丹江、安庆、锦州这样欠发达的三、四线小城市，还有哈尔滨、太原、济南、石家庄、青岛、武汉、南昌、呼和浩特、天津等这样的省会城市以及国家中心城市。更值得一提的是，2022年上半年，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100的房企门槛，较2021年分别下降了47.7%、49.6%、49.7%以及60.4%。你敢想象？2022年上半年，百强房企的销售门槛竟然不到百亿，意不意外？要知道，2021年楼市，尽管市场跌宕起伏，挫折不断，但同期的销售门槛还达到了177.7亿元，

　　根据上海易居研究院的数据显示，截止到2021年11月份，全国100个城市的新建商品住宅库存总量已经达到了52110万平方米，同比连续36个月保持正增长，创2016年8月份以来的最高值。

　　我们都知道，当下楼市，90后是主力购房人群，但对于大多数90后来说，要么已经顺利买房，要么感觉未必要买房，除了90后购房观念的转变以外，住房总量的过剩也是关键原因之一，比如笔者身边的朋友，家里几乎都有回迁房，根本不愁没地方住，既然房价那么高，买房那么困难，那索性就不买房，还不用背负高额房贷，多么怡然自得。除了90后以外，00后、10后就更不要指望了，一方面，他们的购房观念已经彻底改变，买不买都无所谓，而另一方面，他们的父母基本都准备了房子，他们也并不缺房子。

　　根据第七次人口普查的数据显示，截止到2020年，我们国家的城镇化率已经达到了63.89%，与发达国家的差距进一步缩小。不可否认的是，未来，我们国家的城镇化发展速度进入缓慢增长阶段是既定事实，在这样的前提下，农村人口进入城镇的数量减少难以避免，反映到楼市上，必然会造成住房需求的减少，甚至是大幅减少。

　　当然，还有一个原因不可避免，那就是城镇居民住房拥有率的近乎饱和。根据央行的数据显示，截止到2019年，我国的城镇居民住房拥有率已经达到了96%，户均1.5套，其中，还有超过40%的家庭拥有两套及以上住房，可以说，现如今，城镇家庭已经基本上实现了家家户户都有住房的既定事实。对此，也有不少人会产生疑问，在楼市逐步下行的阶段，国内40%手握两套及以上住房的家庭，未来会面临什么结局？

　　。房价逐步回归理性是大势所趋，如果房价回归理性，房产价值下降，那么，手握两套及以上住房的业主资产缩水就难以避免。2、持房成本增加。楼市逐步下行，房子不好卖，有些持房者还要偿还贷款，再加上房地产税试点的脚步渐近，持房成本的增加也是难以避免的。3、持有房产难以变现。楼市下行，房子失去赚钱效应，就会有更多的房产抛向市场，届时，供需失衡，持有房产难以变现更是难以避免。对此，你怎么看？